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调控风暴中的北京楼市:成交量腰斩 房企集中度

2018-01-01 00:00   ⁄   公司产品   ⁄  

导读

北京楼市正发生潜移默化的变化。土地出让条件的苛刻,使得“联合拿地”现象越来越多,“强强联合”更是十分常见。这不仅抬高了北京的市场门槛,也使得市场集中度越来越高。今年北京楼市销售规模最大的房企万科,市场占有率有望超过10%。

在全国房地产成交量即将创下历史新高之时,处于调控风暴中心的北京,却遭遇市场“寒冬”。

多家机构的数据显示,截至12月中旬,今年北京新房和二手房成交量双双“腰斩”。由于距离年末仅剩10天,全年市场交易低迷已成定局。其中,新房成交量很可能创下历史新低。

上半年出台的“3·17新政”和“3·26新政”,被认为是导致市场低迷的主要诱因。这两项政策使北京成为调控力度最大的城市,同时对开发商和购房者的预期产生很大影响。

数据低迷的背后,北京楼市正发生潜移默化的变化。土地出让条件的苛刻,使得“联合拿地”现象越来越多,“强强联合”更是十分常见。这不仅抬高了北京的市场门槛,也使得市场集中度越来越高。今年北京楼市销售规模最大的房企万科,市场占有率有望超过10%。

量价齐跌

据伟业我爱我家市场研究院统计,截至12月20日,2017全年北京新房已网签28749套,较2016年同期下降49.8%。同期的二手住宅网签131761套,为新房的4倍以上,同比下降50.3%。

对比历史数据,今年北京的新房成交规模极有可能创下历史新低。

中国指数研究院预计,今年北京市商品房将实现成交金额2760亿元(含自住型商品房)。相较2016年北京市商品房近5000亿的总成交水平,市场近乎腰斩,甚至比2015年也要下降21%。

价格方面,根据国家统计局的数据,11月北京新建商品住宅环比虽然转正,但同比仍然下滑0.3%;二手房价格环比下降0.5%,降幅为70大中城市之首,同比下降0.9%。

这种情况是由年初的一系列调控政策所造成。

3月17日,北京市宣布提高二套房最低首付比例,普通住宅被提至60%,首套房认定标准恢复至“认房又认贷”,住房贷款期限降为25年。随后一周内,北京又采取了包括上调房贷利率、个税要求从严、严查首付资金、离婚一年内房贷算二套等规定。3月26日,针对商办市场的调控政策出台,除实施限购外,还要求商办项目不得分割销售等。

这两项政策不仅开启了全国楼市加码的热潮,也对北京市场产生重大影响。

亚豪机构市场总监郭毅表示,进入2017年以来,受到预售价格管制以及商办限售政策的影响,北京住宅市场的供应骤降,月度开盘项目数量仅在10个左右,最少的10月份仅5个项目入市。到了年底,这一情况也并未改善,12月仍将以10个项目的入市量收官,使得全年供应在冷淡中落幕。

“过去两年北京诞生了很多高价地,大部分都准备以豪宅形式入市。但今年北京的限价政策十分严格,单价超过8万的项目寥寥无几。”北京某知名房地产项目负责人向21世纪经济报道记者表示,很多项目都延缓了入市步伐。

二手房的低迷则是由于信贷政策的影响。“3·17新政”出台后,部分二手房因被认定为非普通住宅,首付比例从4成骤增到8成,按照北京的房价水平,这相当于几十万至上百万不等的成本。这也导致很多在途交易中止。

加之北京二手房交易中,约八成为“连环单”。一单交易的中止,往往引发数单交易受到连带影响。

万科市占率将超10%

在市场下行周期中,行业洗牌也在加剧。根据中指院的观点,今年北京市场前十名开发商的市场占有率将达49%,而在2016年,占有率仅为35%。其中,万科以在售30个项目,签约销售额307.5亿排名北京市场第一,市场占有率将超过10%。

该机构预计,未来在调控不断升级的情况下,北京楼市的集中度仍将继续提高,优势开发商、优势项目将成为市场主力。

今年以来,北京在土地出让中设置了很多附加条款。除规定最高限价外,很多地块还对销售价格进行限制,并增加自持比例。这使得今年北京诞生多宗全部自持的地块。

这种设置导致进入北京市场的门槛越来越高,小房企几乎没有拿地机会,即使是大型房企,也为了分担风险而组成联合体。中指院指出,2017年销售金额排名前五的项目,全部为联合开发。

上述机构认为,由于地价高企,经营复杂度提高,开发商之间联合拿地、规避过度竞争、共同发展成为共识。随着北京市场商品住宅限价、要求自有资金拿地监管等趋势从严,未来联合拿地的项目数量还将继续增多。

乐观的一点在于,在监管层的督促下,今年北京土地供应规模明显增加。

根据中原地产统计,截至11月21日,北京供应住宅用地76宗,规划建筑面积1049.99万平方米,同比上涨318%,创最近4年新高。同期,北京实际成交宅地70宗,规划建筑面积951.9万平方米,同样为最近4年来新高。

郭毅认为,今年出让的住宅用地当中,超过40宗含有可售纯商品住宅,且均设定限售价格。使得这些地块项目必须通过加快周转的方式,才能更好地控制财务成本,提高利润水平。因此,未来项目上市速度将有所提升。

她向21世纪经济报道记住表示,自明年初开始,限房价商品房将前赴后继地入市,并逐渐成为增量供应的中坚力量。由于这类商品房的单套面积较小,总价偏低,使得新房市场覆盖的消费客群扩展至刚需及首改客群,客群基数的大幅上升,也将使明年北京新房市场的供需双双回暖。

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